Kontrakan adalah salah satu investasi properti paling populer di Jabodetabek. Modalnya lebih terjangkau dari ruko, pengelolaannya lebih sederhana dari kos, dan permintaannya stabil dari pekerja dan keluarga muda. Pertanyaan pertama sebelum membangun: berapa biaya bangun kontrakan per pintu?
Kami menghitung estimasinya dari harga satuan pekerjaan di RAB kami dengan harga Jabodetabek 2026, untuk ukuran unit dan jumlah pintu yang paling umum.
Gambaran cepat
± Rp 100–130 juta per pintu
Kontrakan unit 3 × 6 m dengan kamar mandi dalam, spesifikasi hemat sampai menengah-ekonomis, Jabodetabek 2026, termasuk jasa kontraktor. 1 lantai ± Rp 100–110 juta, 2 lantai ± Rp 120–130 juta per pintu.
Estimasi Biaya Bangun Kontrakan per Pintu
| Tipe | Luas per unit (termasuk teras/koridor) | Hemat | Menengah-ekonomis |
|---|---|---|---|
| 1 lantai, unit 3 × 5 m, KM dalam | ± 16,5 m² | ± Rp 85 juta | ± Rp 95 juta |
| 1 lantai, unit 3 × 6 m, KM dalam | ± 20 m² | ± Rp 100 juta | ± Rp 110 juta |
| 2 lantai, unit 3 × 6 m, KM dalam | ± 21 m² | ± Rp 120 juta | ± Rp 130 juta |
Estimasi Total per Jumlah Pintu
| Kontrakan | Perkiraan total (menengah-ekonomis) |
|---|---|
| 2 pintu, 1 lantai, 3 × 6 | ± Rp 240 juta |
| 5 pintu, 1 lantai, 3 × 6 | ± Rp 560 juta |
| 10 pintu, 1 lantai, 3 × 6 | ± Rp 1,1 miliar |
| 10 pintu, 2 lantai (5 + 5), 3 × 6 | ± Rp 1,3 miliar |
Biaya per pintu sedikit turun saat jumlah pintu bertambah, karena biaya tetap seperti mobilisasi dan septic tank dibagi ke lebih banyak unit. Kontrakan 2 lantai lebih mahal per pintu karena membutuhkan struktur dak, tangga, dan koridor atas, tetapi menghemat lahan hampir separuh.
Cara kami menghitung: angka diturunkan dari harga satuan pekerjaan di RAB rumah 100 m² kami, disesuaikan untuk bangunan dengan banyak dinding pemisah, pintu, dan kamar mandi. Spesifikasi hemat sampai menengah-ekonomis: keramik standar, kusen aluminium atau kayu lokal, plafon gypsum atau PVC, sanitair standar. Belum termasuk lahan, perizinan, penyambungan listrik dan air per unit, pagar, dan paving halaman.
Kenapa Kontrakan Lebih Mahal per m² daripada Rumah?
Bila dihitung per m², kontrakan sekitar Rp 5,5–6,5 juta per m², lebih tinggi dari rumah tinggal. Penyebabnya: setiap unit punya kamar mandi, pintu, jendela, titik listrik, dan dinding pemisah sendiri. Dalam satu rumah 100 m² mungkin hanya ada 2 kamar mandi, sedangkan kontrakan 100 m² bisa punya 5 kamar mandi. Komponen inilah yang membuat biaya per m² naik.
Cara Menghitung Balik Modal
Sebelum membangun, hitung kelayakannya dengan langkah sederhana:
- Cek harga sewa kontrakan sejenis di sekitar lokasi, per bulan atau per tahun.
- Perkirakan tingkat hunian. Jangan menghitung 100% terisi sepanjang tahun.
- Kurangi biaya operasional: perawatan, kebersihan, listrik dan air bersama, pajak, dan perbaikan.
- Bagi biaya bangun total dengan pendapatan bersih per tahun untuk mendapat perkiraan tahun balik modal.
Misalnya, dengan biaya bangun Rp 110 juta per pintu dan pendapatan bersih Rp 10 juta per pintu per tahun, modal bangunan kembali sekitar 11 tahun, belum termasuk nilai lahan. Angka ini hanya ilustrasi; harga sewa sangat berbeda per lokasi. Hitung dengan data lokasi Anda sendiri.
Desain yang Membuat Kontrakan Cepat Terisi
- Setiap unit punya cahaya dan udara. Jendela depan dan ventilasi belakang membuat unit tidak pengap.
- Kamar mandi dengan ventilasi agar tidak lembap dan berbau.
- Meteran listrik dan air terpisah agar tagihan jelas.
- Parkir motor yang aman dan terlihat dari akses masuk.
- Teras kecil atau koridor yang cukup lebar untuk menjemur dan duduk.
- Material yang mudah dirawat dan diganti.
Cara Menekan Biaya Tanpa Mengorbankan Kualitas
- Satu modul unit yang efisien lalu diulang. Efisiensi satu unit dikalikan jumlah pintu.
- Kamar mandi saling membelakangi agar jalur pipa pendek.
- Atap sederhana dengan bentang yang efisien.
- Ukuran ruang mengikuti modul material sehingga potongan keramik dan gypsum minimal.
- Struktur siap ditingkat bila suatu saat ingin menambah unit di atas.
Studi Kasus: Kontrakan 40 Unit
Salah satu klien kami di Bekasi mempercayakan rumah tinggal, lalu kontrakan 40 unit, ruko 4 unit, dan kos 8 pintu kepada RAW Arch Studio. Cerita perencanaan kontrakannya kami tulis di studi kasus desain kontrakan 40 unit. Untuk perbandingan dengan kos, lihat biaya bangun kos-kosan 4 kamar dan kos 3 lantai.
Perizinan Kontrakan
Kontrakan adalah bangunan hunian yang disewakan, sehingga fungsi bangunan dalam PBG perlu sesuai penggunaannya. Cek juga aturan lingkungan setempat. Panduan gambar untuk PBG ada di artikel jasa gambar PBG Bekasi dan Tangerang.
Langkah Memulai
- Survei harga sewa dan target penyewa di sekitar lokasi.
- Cek ukuran lahan, akses jalan, saluran pembuangan, dan aturan zonasi.
- Studi tapak: berapa unit yang muat dengan tetap menyisakan sirkulasi dan parkir.
- Desain satu modul unit dengan detail, lalu susun dalam tapak.
- Hitung RAB dan balik modal sebelum memutuskan jumlah unit dan tahapan.
- Urus izin, pilih kontraktor, dan bangun bertahap bila perlu.
Kami merancang kontrakan di Bekasi, Cikarang, dan seluruh Jabodetabek. Untuk proyek di Jabodetabek yang desainnya dari kami, pembangunannya juga bisa kami kerjakan melalui jasa bangun rumah. Lihat juga jasa arsitek Bekasi dan jasa arsitek Cikarang.
Kontrakan, Kos, atau Ruko?
| Aspek | Kontrakan | Kos | Ruko |
|---|---|---|---|
| Penyewa | Keluarga kecil, pasangan muda, pekerja | Pekerja lajang, mahasiswa | Pelaku usaha |
| Unit | Per pintu dengan dapur dan KM | Per kamar, fasilitas ringkas | Per unit usaha |
| Pengelolaan | Relatif sederhana | Lebih intensif | Sederhana, penyewa jangka panjang |
| Biaya per unit | ± Rp 100–130 juta | ± Rp 70–80 juta per kamar | ± Rp 200–490 juta per unit |
| Lokasi ideal | Permukiman dekat pusat kerja | Dekat kampus, kawasan industri, perkantoran | Jalan ramai dengan parkir |
Angka di atas adalah gambaran kasar dari perhitungan kami dengan harga Jabodetabek 2026. Pilihan terbaik bergantung pada lokasi lahan dan siapa yang paling banyak mencari tempat tinggal atau tempat usaha di sekitarnya.
Rincian Pekerjaan pada Kontrakan
Untuk kontrakan 1 lantai unit 3 × 6 m, komponen biaya terbesar biasanya:
- Dinding dan plesteran, karena setiap unit dipisahkan dinding sendiri.
- Atap dan plafon, karena bangunan 1 lantai memiliki atap seluas lantainya.
- Pondasi, yang mengikuti panjang seluruh dinding.
- Kusen, pintu, dan jendela, minimal satu pintu depan, satu pintu kamar mandi, dan satu atau dua jendela per unit.
- Kamar mandi dan plumbing, termasuk septic tank yang kapasitasnya harus cukup untuk seluruh penghuni.
- Instalasi listrik, sebaiknya dengan meteran terpisah per unit.
Septic Tank dan Resapan: Jangan Diremehkan
Salah satu masalah paling umum di kontrakan adalah septic tank yang terlalu kecil. Akibatnya cepat penuh, berbau, dan harus sering disedot. Hitung kapasitasnya berdasarkan jumlah penghuni seluruh unit, bukan seperti rumah tinggal biasa. Pertimbangkan juga sistem pengolahan yang lebih baik dan sumur resapan air hujan agar halaman tidak tergenang.
Membangun Bertahap
Kontrakan sangat cocok dibangun bertahap: satu deret selesai dan mulai disewakan, pendapatannya membantu membiayai deret berikutnya. Agar tahap berikutnya tidak bermasalah, siapkan rencana tapak lengkap, kapasitas septic tank dan listrik untuk jumlah unit akhir, serta akses material yang tidak mengganggu penyewa yang sudah tinggal.
Kesimpulan
Biaya bangun kontrakan di Jabodetabek 2026 berkisar Rp 100–130 juta per pintu untuk unit 3 × 6 m dengan kamar mandi dalam, tergantung jumlah lantai dan spesifikasi. Angka ini baru bermakna bila dipasangkan dengan harga sewa dan tingkat hunian di lokasi Anda. Hitung balik modal lebih dulu, rancang satu modul unit dengan sangat baik, dan siapkan RAB dari gambar kerja sebelum memilih kontraktor.
Tips Memilih Lokasi Kontrakan
Biaya bangun hanyalah setengah dari keputusan. Setengahnya lagi adalah lokasi. Kontrakan yang dekat dengan kawasan industri, perkantoran, stasiun, atau jalan utama biasanya lebih cepat terisi. Akses yang mudah untuk motor, lingkungan yang aman, dan dekat dengan warung atau minimarket juga menjadi pertimbangan penyewa. Sebelum membeli lahan untuk kontrakan, luangkan waktu mengamati lingkungan sekitarnya pada jam berangkat dan pulang kerja.
Satu hal lagi: jangan memaksakan jumlah pintu. Unit yang sempit dan gelap mungkin menambah jumlah pintu di atas kertas, tetapi sering lebih lama kosong dan lebih cepat ditinggal penyewa. Beberapa unit yang lebih nyaman sering memberi pendapatan yang lebih stabil.
Meteran Listrik dan Air per Unit
Pemasangan meteran listrik prabayar per unit menambah biaya awal, tetapi menghapus sumber sengketa paling umum antara pemilik dan penyewa. Untuk air, pilihannya adalah meteran air terpisah per unit atau iuran tetap per bulan. Tentukan sejak desain agar jalur kabel dan pipa disiapkan per unit, bukan ditambah belakangan.
Dapatkan RAB dari Gambar Rumah Anda Sendiri
Estimasi di atas membantu Anda menyiapkan anggaran awal. Untuk angka yang bisa dipegang saat menawar kontraktor, RAB harus dihitung dari desain rumah Anda. Lewat Paket Promo Desain Rp 13 Juta dari RAW Arch Studio, Anda mendapatkan desain rumah oleh arsitek berlisensi STRA & IAI plus bonus RAB.
Lihat detail Paket Promo 13 Juta → atau konsultasi via WhatsApp 0851-1736-8369
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa biaya bangun kontrakan per pintu?
Untuk unit 3 × 6 m dengan kamar mandi dalam di Jabodetabek 2026, sekitar Rp 100–110 juta per pintu untuk 1 lantai dan Rp 120–130 juta per pintu untuk 2 lantai, spesifikasi hemat sampai menengah-ekonomis.
Berapa biaya bangun kontrakan 10 pintu?
Kontrakan 10 pintu 1 lantai unit 3 × 6 m sekitar Rp 1,1 miliar, dan sekitar Rp 1,3 miliar bila dibuat 2 lantai, belum termasuk lahan.
Berapa biaya bangun kontrakan 2 pintu?
Kontrakan 2 pintu 1 lantai unit 3 × 6 m sekitar Rp 240 juta untuk spesifikasi menengah-ekonomis.
Lebih untung kontrakan 1 lantai atau 2 lantai?
Kontrakan 2 lantai lebih mahal per pintu, tetapi menghemat lahan hampir separuh. Pada lahan mahal, 2 lantai biasanya lebih menguntungkan.
Apakah kontrakan perlu PBG?
Ya. Kontrakan adalah bangunan hunian yang disewakan, sehingga fungsi bangunan dalam PBG perlu sesuai penggunaannya.
