Home / Area Layanan / Tangerang Selatan

Jasa arsitek Tangerang Selatan untuk rumah baru dan renovasi di Serpong, BSD, dan Bintaro

Sebagian besar Tangerang Selatan tumbuh dari kawasan terencana: BSD, Bintaro, Alam Sutera, dan puluhan cluster di sekitarnya. Banyak rumah di sana kini sudah berumur belasan sampai puluhan tahun, dan pemiliknya tidak ingin pindah. Mereka ingin rumahnya diperbarui.

RAW Arch Studio merancang rumah baru dan renovasi di Tangerang Selatan dari studio kami di Bekasi Utara. Tangsel termasuk wilayah Jabodetabek yang kami layani langsung, jadi survei lokasi sudah termasuk dalam paket desain reguler. Setiap desain dikerjakan sendiri oleh Principal Architect, Ar. R. Agung Widiono, IAI, yang berpraktik sejak 2007.

Renovasi Rumah Ibu R*** di Serpong: rumah lama yang dirombak menjadi dua lantai bernuansa tropis.

Rumah di kota mandiri: yang perlu diketahui sebelum membangun

Tinggal di kawasan seperti BSD, Bintaro, atau Alam Sutera berarti tinggal di lingkungan yang dikelola. Jalan, taman, keamanan, dan tampilan lingkungan dijaga oleh pengelola kawasan. Bagi pemilik rumah, ini kabar baik sekaligus pekerjaan rumah tambahan, karena setiap pembangunan dan renovasi harus mengikuti aturan mereka.

Ketentuannya berbeda di setiap kawasan dan cluster, tetapi umumnya mencakup hal-hal berikut:

• Izin dari pengelola kawasan. Gambar renovasi atau bangunan baru biasanya perlu disetujui pengelola sebelum pekerjaan dimulai, di luar PBG dari pemerintah daerah.
• Tampak depan dan garis bangunan. Bentuk atap, ketinggian pagar, jarak bangunan dari jalan, dan kadang material fasad diatur supaya lingkungan tetap serasi.
• Tinggi dan jumlah lantai. Beberapa cluster membatasi jumlah lantai atau tinggi bangunan, termasuk untuk tambahan lantai saat renovasi.
• Jam kerja dan logistik. Jam kerja tukang, akses truk material, dan tempat menaruh material biasanya diatur. Sebagian pengelola meminta jaminan kebersihan dan perbaikan jalan.
• Hubungan dengan tetangga. Pada rumah yang berdempetan, pekerjaan dinding batas, talang, dan atap perlu dikoordinasikan supaya tidak merugikan rumah sebelah.

Kami meminta salinan ketentuan dari pengelola sejak konsultasi awal dan menjadikannya batas desain. Dengan begitu, gambar yang diajukan ke pengelola tidak perlu bolak-balik direvisi.

Satu nama, tiga pemerintah daerah

Ini hal yang sering membuat bingung. Nama kawasan di sekitar Serpong tidak selalu sama dengan wilayah administrasinya, padahal PBG diajukan ke pemerintah daerah tempat lahan Anda berada.

Cara paling mudah memastikannya adalah melihat alamat pada sertifikat atau SPPT PBB. Kami mengecek ini sebelum menyiapkan gambar, karena aturan dan sistem pengajuan izinnya mengikuti pemerintah daerah masing-masing.

Renovasi: memperbarui rumah tanpa pindah kawasan

Dua dari tiga proyek kami di Serpong adalah renovasi. Ini wajar. Rumah di kawasan yang sudah mapan punya nilai lokasi yang sulit digantikan, sehingga memperbarui rumah sering lebih masuk akal daripada pindah. Permintaan renovasi yang paling sering kami terima di Tangsel terbagi menjadi tiga.

Satu kebiasaan yang kami pegang untuk renovasi: ukur ulang rumah yang ada, jangan hanya mengandalkan gambar lama dari developer. Rumah yang sudah berumur sering sudah mengalami perubahan kecil yang tidak tercatat.

Tiga rumah kami di Serpong

Setiap proyek lahir dari kebutuhan yang berbeda. Nama klien kami samarkan untuk menjaga privasi.

Ketiga rumah ini menunjukkan rentang gaya yang kami kerjakan di Tangsel, dari klasik modern sampai kontemporer. Proyek lain di Jabodetabek dan kota lain ada di halaman Proyek.

Hujan deras dan air di kawasan perumahan

Kawasan terencana tidak otomatis bebas genangan. Saat hujan berintensitas tinggi pada 7 Juli 2025, misalnya, tercatat 22 titik banjir di Tangerang Selatan, sebagian besar di perumahan di Pondok Aren, Ciputat, Ciputat Timur, dan Pamulang, dengan ketinggian air sekitar 10 sampai 140 cm. Wilayah ini juga dilalui sungai seperti Cisadane di sisi barat.

Karena itu, untuk rumah baru maupun renovasi di Tangsel, kami selalu memeriksa beberapa hal:

• Ketinggian lantai terhadap jalan. Jalan di perumahan lama sering sudah ditinggikan beberapa kali, sehingga lantai rumah kini lebih rendah dari jalan. Renovasi adalah kesempatan untuk memperbaikinya.
• Saluran di depan rumah. Kami melihat ke mana saluran lingkungan mengalir dan seberapa besar kapasitasnya, bukan hanya saluran di dalam lahan.
• Air dari atap. Rumah dua lantai menghasilkan limpasan air lebih banyak. Talang, pipa tegak, dan sumur resapan kami rencanakan bersama desain atap.
• Panas dan cahaya. Rumah cluster yang berdempetan hanya punya bukaan di depan dan belakang. Void, skylight, dan taman kecil di tengah rumah membantu cahaya dan udara masuk tanpa mengorbankan privasi.

Izin bangunan di Tangerang Selatan

Untuk lahan di Kota Tangerang Selatan, ketentuan bangunan gedung diatur dalam Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 3 Tahun 2023 tentang Bangunan Gedung. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) diproses melalui SIMBG, sistem informasi bangunan gedung milik pemerintah, dan perubahan fungsi bangunan memerlukan PBG perubahan.

Peraturan tersebut juga mewajibkan bangunan mengikuti rencana detail tata ruang (RDTR). Dari RDTR inilah angka koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), dan garis sempadan bangunan (GSB) untuk lahan Anda ditentukan. Untuk rumah kecil, ada tim penilai teknis khusus bagi rumah satu lantai sampai 72 m² dan rumah dua lantai sampai 90 m².

Kalau lahan Anda ternyata berada di Kabupaten Tangerang atau Kota Tangerang, pengajuannya mengikuti pemerintah daerah tersebut. Di kawasan yang dikelola developer, izin dari pengelola biasanya juga diperlukan. Kami menyiapkan gambar yang bisa dipakai untuk keduanya.

Cara kerja kami untuk lahan di Tangsel

Semua paket desain reguler untuk Tangerang Selatan sudah termasuk survei lokasi tanpa biaya tambahan. Urutan kerjanya seperti ini:

• Konsultasi awal lewat WhatsApp atau janji temu di studio Bekasi Utara. Kirim alamat, ukuran lahan, dan foto rumah yang ada kalau Anda berencana renovasi.
• Survei dan pengukuran lahan atau rumah lama, termasuk mengecek saluran, ketinggian lantai, dan kondisi bangunan di sekitarnya.
• DP 50%, lalu konsep denah yang kami kembangkan bersama Anda, sudah mengikuti ketentuan pengelola kawasan.
• Gambar 3D dan gambar kerja standar untuk pengajuan izin dan pegangan pelaksana di lapangan.
• Pelunasan dan serah terima seluruh berkas desain.

Kalau Anda juga membutuhkan kontraktor, RAW menerima pekerjaan pembangunan di Jabodetabek dengan kapasitas terbatas dan sistem antrean. Tanyakan jadwalnya saat konsultasi.

Biaya desain dan renovasi

Biaya renovasi sulit ditebak tanpa melihat rumahnya. Semakin banyak bagian lama yang bisa dipertahankan, semakin hemat biayanya, tetapi bagian lama yang ternyata rusak bisa menambah pekerjaan di tengah jalan. Karena itu, kami menyarankan pemeriksaan kondisi rumah sebelum anggaran dikunci. Untuk gambaran awal biaya pembangunan, gunakan Kalkulator Biaya atau baca panduan biaya bangun rumah 2026.

Kawasan yang kami layani

Kami melayani ketujuh kecamatan di Kota Tangerang Selatan, juga kawasan di sekitarnya:

• Serpong dan Serpong Utara: BSD City, Alam Sutera bagian Tangsel, Lengkong, Rawa Mekar Jaya, dan sekitarnya.
• Pondok Aren: Bintaro Jaya bagian Tangsel, Pondok Kacang, Jurang Mangu, dan Pondok Betung.
• Ciputat dan Ciputat Timur: Cirendeu, Rempoa, Pisangan, Jombang, dan Serua.
• Pamulang: Pamulang Barat, Pamulang Timur, Pondok Cabe, dan Kedaung.
• Setu: kawasan yang masih punya lahan lebih luas di sisi barat daya Tangsel.
• Sekitar Tangsel: Gading Serpong, Pagedangan, dan Cisauk di Kabupaten Tangerang, serta Karawaci, Cipondoh, Ciledug, dan Pinang di Kota Tangerang.

Yang sering ditanyakan klien Tangsel

Apakah survei lokasi di Tangerang Selatan dikenakan biaya?

Tidak. Survei di Tangerang Selatan dan seluruh Jabodetabek sudah termasuk paket desain reguler. Hanya RAW Milestone Promo yang dikerjakan tanpa survei, sehingga data lahan dan rumah perlu Anda siapkan sendiri.

Rumah saya di cluster dengan aturan fasad ketat. Apakah desainnya tetap bisa menarik?

Bisa. Aturan fasad biasanya membatasi bentuk dan material utama, tetapi masih menyisakan ruang untuk proporsi, bukaan, dan detail. Ketentuan dari pengelola kami jadikan batas desain sejak konsep, sehingga gambarnya lebih mudah disetujui.

Rumah saya satu lantai. Bisa ditambah lantai?

Bisa, setelah pondasi dan kolom lama diperiksa dan aturan kawasan mengizinkan. Rumah bawaan developer umumnya dirancang untuk satu lantai, jadi struktur tambahan sering diperlukan.

Apakah RAW Milestone Promo bisa dipakai untuk renovasi?

Bisa untuk renovasi total dengan luas bangunan sampai 200 m². Promo ini dikerjakan tanpa survei, jadi ukuran dan foto rumah lama perlu Anda kirimkan dengan lengkap.

Lahan saya di Gading Serpong. Apakah dilayani?

Ya. Gading Serpong berada di Kabupaten Tangerang, jadi izinnya diajukan ke pemerintah kabupaten, tetapi cara kerja kami sama dengan lahan di Tangsel.

Apakah RAW juga bisa membangun di Tangsel?

Bisa, dengan kapasitas terbatas dan sistem antrean, karena kami hanya menerima sedikit proyek pembangunan dalam satu waktu. Tanyakan jadwalnya lewat WhatsApp.

Lahan Anda di kota lain? Lihat 32 kota yang kami layani, atau halaman Jasa Arsitek Jakarta dan Jasa Arsitek Depok.